Biết đất đang tranh chấp vẫn đặt cọc, người mua thua kiện đòi phạt cọc

BIẾT ĐẤT ĐANG TRANH CHẤP VẪN ĐẶT CỌC, NGƯỜI MUA THUA KIỆN ĐÒI PHẠT CỌC

TAND tỉnh An Giang vừa giữ nguyên bản án sơ thẩm, bác yêu cầu phạt cọc 100 triệu đồng của ông Nguyễn Văn L. (ngụ tỉnh An Giang) đối với vợ chồng bà Đặng Thị Tuyết L. trong vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lý do chính: ông L. đã biết rõ đất đang có tranh chấp ngay từ đầu nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc, đồng thời chấp nhận rủi ro khi tranh chấp kéo dài.

Theo hồ sơ vụ án, tháng 4/2022, thông qua người quen giới thiệu, ông Nguyễn Văn L. thỏa thuận nhận chuyển nhượng 4 thửa đất tổng diện tích khoảng 20.600 m² tại xã Tây Phú (trước đây thuộc xã Mỹ Phú Đông, huyện Thoại Sơn, tỉnh An Giang) của vợ chồng bà Đặng Thị Tuyết L. với tổng giá trị 2,7 tỷ đồng.

Hai bên ký hợp đồng đặt cọc bằng giấy tay (không công chứng, chứng thực), trong đó ông L. giao trước 100 triệu đồng tiền đặt cọc. Hợp đồng quy định trong vòng 45 ngày kể từ ngày ký, bên bán phải hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho ông L.

Tuy nhiên, sau khi đặt cọc, 4 thửa đất phát sinh tranh chấp với hộ liền kề, khiến việc công chứng và sang tên không thể thực hiện đúng thời hạn. Ông L. cho biết đã đồng ý để vợ chồng bà L. tiếp tục giải quyết tranh chấp, thậm chí còn cho vay thêm 10 triệu đồng để chi trả chi phí khởi kiện. Dù vậy, vụ tranh chấp vẫn kéo dài, chưa được giải quyết dứt điểm.

Tháng 2024, ông L. khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà L. phải trả tổng cộng 200 triệu đồng, bao gồm: hoàn trả 100 triệu đồng tiền đặt cọc, phạt cọc 100 triệu đồng (theo thỏa thuận hợp đồng) và hoàn trả khoản vay 10 triệu đồng kèm lãi suất.

Đặt cọc mua đất khi đang tranh chấp luôn tiềm ẩn rủi ro rất cao (Ảnh minh họa)

Phía bị đơn thừa nhận ký hợp đồng đặt cọc, nhưng cho rằng thực tế chỉ nhận 73 triệu đồng tiền cọc (27 triệu đồng còn lại ông L. giữ để trả tiền môi giới cho “cò đất”). Bà L. đồng ý hoàn trả số tiền đã nhận thực tế cùng khoản vay 10 triệu đồng, nhưng không chấp nhận phạt cọc vì cho rằng việc không chuyển nhượng được là do yếu tố khách quan (tranh chấp đất), không phải lỗi của mình.

Qua lời khai của những người liên quan (môi giới), Tòa xác định 27 triệu đồng là tiền môi giới, không phải số tiền vợ chồng bà L. trực tiếp nhận từ ông L.

Tại bản án sơ thẩm ngày 21/4/2025, TAND huyện Chợ Mới (nay là TAND Khu vực 11 – An Giang) chấp nhận một phần yêu cầu của ông L., buộc vợ chồng bà L. hoàn trả 100 triệu đồng tiền đặt cọc, 10 triệu đồng tiền vay và gần 500.000 đồng tiền lãi; đồng thời không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 100 triệu đồng.

Ông L. kháng cáo toàn bộ phần không chấp nhận phạt cọc. Tại phiên phúc thẩm ngày 28/7/2025, TAND tỉnh An Giang nhận định:

Sau khi đặt cọc, hai bên đã tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng không thực hiện được do đất phát sinh tranh chấp với hộ liền kề.
Ông L. đã biết rõ tình trạng tranh chấp ngay từ đầu, thể hiện qua việc đồng ý để bên bán tiếp tục giải quyết tranh chấp và còn cho vay tiền hỗ trợ chi phí khởi kiện. Điều này cho thấy ông L. đã chấp nhận rủi ro khách quan phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Tranh chấp đất là yếu tố khách quan, không xuất phát từ lỗi cố ý hay vi phạm nghĩa vụ của vợ chồng bà L. Trong suốt quá trình, bên bán thể hiện thiện chí, mong muốn tiếp tục chuyển nhượng sau khi giải quyết xong tranh chấp.

Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm kết luận không có căn cứ áp dụng chế tài phạt cọc theo hợp đồng. Bản án sơ thẩm buộc hoàn trả 100 triệu đồng tiền cọc và 10,5 triệu đồng (tiền vay + lãi) là đúng pháp luật. Vì ông L. không cung cấp chứng cứ mới, Tòa phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Vụ việc là bài học pháp lý quan trọng về rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất đai bằng giấy tay, đặc biệt khi bên mua biết hoặc có thể biết đất đang có tranh chấp. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, chế tài phạt cọc chỉ áp dụng khi có lỗi vi phạm hợp đồng; nếu giao dịch không thành do yếu tố khách quan và bên vi phạm không có lỗi, thì không áp dụng phạt cọc.

CÔNG TY LUẬT HỢP DANH NIỀM TIN VIỆT